مدى نفاذ إيجار العقار المرهون الصادر من المالك في حق الدائن المرتهن رهنا رسميا
مستشارك القانوني
بقلم : المستشار القانوني محمود الطاهر
مدي نفاذ إيجار العقار المرهون الصادر من المالك في حق الدائن المرتهن رهنا رسميا
- ثمة فرض يلعب فيه كل من إثبات تاريخ الإيجار وتسجيله دورا في تحديد نطاق نفاذه في حق الغير، ونعني بذلك حالة قيام الراهن لعقاره رهنا رسميا بتأجيره، ويتدخل نطاق نفاذ هذا الإيجار في حق الدائن المراهم عدة نصوص في قانون المرافعات والقانون المدني وقانون الشهر العقاري
- تنص المادة ٤٠٧ مرافعات، علي أنه :-
مع مراعاة أحكام القوانين الأخري في شأن ايجار العقارات تنفذ عقود الإيجار الثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية في حق الحائزين والدائنين المشار إليهم في المادة ٤١٧ ( ومن ضمنهم الدائنين أصحاب الحقوق المقيدة قبل تسجيل التنبيه مثل الدائن المرتهن رسميا ) ... وذلك بغير إخلال بأحكام القانون المتعلقة بعقود الإيجار الواجبة الشهر.
أما عقود الإيجار غير ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه فلا تنفذ في حق من مروا إلا إذا كانت من اعمال الإدارة الحسنة، أي عقود الإيجار التي تبرم بأجرة المثل وتكون مدتها لا تزيد عن ثلاث سنوات.
- وتنص المادة ١٠٤٥ مدني، علي أن
أولا :- الإيجار الصادر من الراهن لا ينفذ في حق الدائن المرتهن إلا إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية. أما إذا لم يكن الإيجار ثابت التاريخ علي هذا الوجه أو كان قد عقد بعد تسجيل التنبيه ولم تعجل فيه الأجرة فلا بكون نافذا إلا إذا أمكن اعتباره داخلا في اعمال الإدارة الحسنة.
ثانياً :- إذا كان الإيجار السابق علي تسجيل التنبيه تزيد مدتها علي تسع سنوات فلا يكون نافذا في حق الدائن المراهم إلا لمدة تسع سنوات مالم يكن قد سجل قبل قيد الرهن.
- ويوجد قانون الشهر العقاري ( م ١١ ) تسجيل الإيجارات الواردة علي منفعة العقار إذا زادت مدتها علي تسع سنوات ويترتب علي عدم التسجيل أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد علي تسع سنوات.
- ومؤدي هذه النصوص أنه إذا كان الإيجار ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فأنه يسري علي المرتهن لمدة لا تزيد علي تسع سنوات ولكنه ينفذ في حقه أيا كانت مدته إذا كان مسجلا قبل قيد الرهن، أما إذا كان الإيجار غير ثابت التاريخ قبل تسجيل التنبيه أو كان قد عقد بعد هذا التسجيل فإنه لا يسري في حق الدائن المراهم إلا إذا اعتبر داخلا في اعمال الإدارة الحسنة، وحتي يعتبر الايجار كذلك فيجب أن يكون بأجر المثل وأن يكون قد عقد للمدة المألوفة كسنة في إيجار المباني وثلاث سنوات في إيجار الأراضي الزراعية. وهو أمر متروك تقديره علي اية حال لقاضي الموصوع، ونخلص مما تقدم أن تأجير الراهن للعقار المرهون يسري في حق المرتهن في ثلاث حالات:
أولا :- إذا كان الإيجار مسجلا قبل قيد الرهن أيا كانت مدته.
ثانياً :- إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل نزع الملكية فإنه ينفذ لمدة لا تزيد عن تسع سنوات تحسب من بدء سريان عقد الإيجار.
ثالثاً :- إن لم يكن الإيجار مسجلا أو ثابت التاريخ علي النحو المتقدم فإنه ينفذ في حق الدائن إذا كان من اعمال الإدارة الحسنة.
وهكذا فقد اعتبر المشرع أن الإيجار الذي تزيد مدتها علي تسع سنوات من قبيل اعمال التصرف وبالتالي لا ينفذ في كل مدته في حق الدائن المراهم إلا إذا كان مسجلا قبل الرهن - وإذا نفذ الايجار في حق الدائن المرتهن فإنه يظل ستريت لحين انتهاء مدته، ويكون وفاء المستأجر بالأجرة الراهن مبرئا لذمته. لكن الأجرة التي تستحق بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية ويقبضها الراهن يسأل عنها بوصفه حارسا. فإذا أوقع الدائن الحجز علي الأجرة تحت يد المستأجر امتنع عليه الوفاء بها الراهن ( م ٤٠٧ مرافعات ).